Exuberancia inmobiliaria

Exuberancia inmobiliaria

Últimamente he recordado mucho la anécdota de cómo Joseph Kennedy, el padre del clan, logró salvar toda su fortuna a pesar del «Martes Negro» de 1929, cuando Wall Street le abrió las puertas al decenio de la Gran Depresión.

Esa pieza clásica del folkore financiero cuenta cómo «Joe» Kennedy, que ya había acumulado su primer millón antes de los 30 años en diferentes proyectos empresariales y financieros, decidió retirar la totalidad de sus inversiones en valores cuando cayó en cuenta que el limpiabotas de su esquina le estaba dando consejos (o «tips») sobre en cuáles sectores valía la pena invertir («petróleo y ferrocarriles»). Kennedy se espantó con lo generalizado que se había convertido el invertir en la bolsa de valores y, supuestamente, se retiró a tiempo.

Cuando veo a mi alrededor, no puedo dejar de sentir un presagio, totalmente anticientífico e indocumentado, de que algo parecido podría estar ocurriendo en el mercado inmobiliario dominicano. Algo no huele bien, como me enseñó un banquero amigo que les aplicaba el «examen del olfato» a los préstamos que evaluaba.

¿No se ha fijado?

Si abre el periódico, solamente los anuncios del Gobierno superan a la publicidad de nuevos proyectos inmobiliarios. Hasta parecería que existe una industria editorial alrededor de este nicho, pues desde revistas (varias) y suplementos (muchos) se publican regularmente.

Al compartir con mis abogados amigos, ellos me comentan que ahora más que divorcios lo que los mantiene más ocupados son los “proyectos.” Inmobiliarios, por supuesto. Uno se me acercó el fin de semana para sugerirme que escriba sobre el tema, pues ya él más que abogado (corporativo de una prestigiosa firma) estaba dedicado a la «construcción.»

Compañeros de la profesión, expertos en cualquier cantidad de temas menos en las inversiones inmobiliarias, me cuentan que están metidos en el «lío» no de una, sino de dos apuestas inmobiliarias especulativas.

Puedo seguir. Pero piense, amigo lector, en su propio entorno. ¿Cuántos amigos tiene construyendo? ¿Cuántos son ingenieros? ¿Cuántos son «corredores»? ¿Cuántos conoce que se han metido en el «lío» de un préstamo hipotecario? ¿Son para su propia vivienda (algo que veo muy bien) o son inversiones basadas en «tips» de algún otro amigo «broker»? ¿Cuánto le costó su vivienda? ¿Cuánto más pagarían por ella ahora (por el solar, no la casa)?

Razones sobran 

La cantidad de explicaciones que he recibido sobre este fenómeno, algunas de verdaderos expertos en la materia, no terminan de convencerme. Desde el famoso déficit habitacional de siempre, las bajas tasas de interés para hipotecas, las operaciones de lavado (más que de narcotráfico de corrupción pública, según me explican), hasta los excelentes rendimientos que se obtienen en la rápida compra y venta de bienes raíces.

Lamentablemente, y esto explica lo poco científico de la presente entrega, no tenemos estadísticas (confiables o no) disponibles para determinar los niveles de actividad inmobiliaria o los precios a los que se están comercializando.

En lo personal, hasta su fiel escribidor cayó en el «pecado inmobiliario». En el 2001, adquirimos nuestro primer apartamento por el equivalente de US$135 mil (al RD$17 por US$), y financiamos US$95 mil con una asociación. Hoy me dicen que la casa se vendería, con el dólar al 34, por US$250 mil («¡mínimo!”). El rendimiento anual de la inversión, luego del costo del préstamo, es un impresionante: 25%. ¡En dólares!

No somos pocos quienes nos hemos beneficiado del «boom.» Cual si fuéramos patrocinadores de un esquema Ponzi, anécdotas como la mía no hacen más que motivar a otros a meterse en el «mercado».

Se vende país barato

El sitio web Global Property Guide es la única fuente pública que establece algunas métricas sobre el mercado inmobiliario dominicano. Aún con cifras desfasadas (2005) y enfoque limitado (Puerto Plata), el análisis hace algo de sentido, y ayuda a ponernos en contexto frente a otras islas.

Cualquiera que evaluara las gráficas de arriba, concluiría que el precio del metro cuadrado en el país (US$2,183) es de los más bajos en la región. El precio promedio en las demás islas es dos veces superior al nuestro. “¡Cuánto nos falta!”

Pero observe la gráfica de abajo y se dará cuenta de que, solamente en litoral costero (mucho más bello, por cierto), el país tiene en promedio 10 veces más que las islas. Algo no me cuadra. ¿Y a usted?

¿Será el momento de entrar al mercado inmobiliario? No sé. Puede que sea yo, pero de algo estoy convencido: el más grande idiota será el último en salir.


MÁS COMPETITIVOS

Razones sobran para ser más baratos
No solamente porque tenemos más costas, y más territorio total (y por mucho) es que la República Dominicana debería tener un precio de metro cuadrado mucho más barato que en otras islas.

Lo barato de la mano de obra del constructor dominicano no tiene comparación en la región, salvo en Haití, claro. Hay una razón, quizás no muy obvia, de por qué las Islas Vírgenes Británicas y Bermuda están entre las más costosas del ranking. Aparte de lo limitado de sus territorios (literalmente una ínfima fracción del dominicano), sus industrias financieras las tienen bien pobladas. Posiblemente ese fue el modelo tomado por los genios del nuevo proyecto de Zona Financiera Internacional. Sí, el de Guayacanes. El negocio, más que bancario, ¡es inmobiliario!


 POSIBLES REFORMAS

Lo que falta para ser más atractivos
Entre las principales críticas que hace el equipo de Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) están las fiscales y legales.

En cuanto a las fiscales, la guía resalta los muchos y altos niveles de impuestos que se aplican a las transacciones inmobiliarias, incluidos los alquileres. Su conclusión es que existen costos impositivos de «moderado a alto».

El sesgo «proa-rredentario» de la legislación dominicana le resta flexibilidad y liquidez al mercado de alquileres. Conjuntamente con otros temas (inseguridad, fraudes, pobreza y violencia), el país recibe un «rating» de una estrella (de un total de cinco).


«Consideramos que la República Dominicana no es una plaza atractiva para aquellos inversionistas extranjeros interesados en adquirir propiedades para alquilar, aun cuando no existan restricciones a la propiedad.”

Global Property Guide

Alejandro Fernández W.

Alejandro Fernández W.

Analista financiero, con más de 25 años de experiencia trabajando con el sector bancario dominicano.



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