Decisiones inmobiliarias en el contexto de crisis por Covid-19

Decisiones inmobiliarias en el contexto de crisis por Covid-19

iStock | Natee Meepian

Melissa firmó el contrato de adquisición de vivienda con el promotor inmobiliario el viernes antes de las elecciones. Fue a través de una fiduciaria, de tal forma que se sentía más tranquila de entregar aquel primer aporte para el inicial de su vivienda. Luego vino el estado de emergencia, y con esa realidad, ansiedad e incertidumbre sobre su decisión.

Elizabeth está pensando en “meterse en un lío”, aprovechando estos tiempos de pandemia, para adquirir un apartamento que le están vendiendo en condiciones covidianas, es decir, con un excelente descuento. Ella tiene poca liquidez, pero acaricia la idea de pegar un “home run” en su primera incursión inmobiliaria.

Tanto para Melissa como para Elizabeth también genera inquietud el tema del riesgo cambiario. Es decir, ambos contratos de compra fijan el precio final en dólares estadounidenses y, con todo lo que ha estado pasando últimamente, ellas tienen la duda de si no será demasiado grande el riesgo que estarían asumiendo en estos momentos.

Abundan las inquietudes sobre la decisión de adquirir una vivienda en este contexto. Lo cierto es que no hay una receta para uso general, pero considerar estos 7 principios puede ayudar a esbozar una respuesta. Clic para tuitear

Manuel está más avanzado que Melissa y Elizabeth en el proceso. Ya la obra estaba casi para ser entregada a los adquirientes, pero lamentablemente no pudo hacerse el contrato hipotecario necesario para terminar de pagarle al promotor del proyecto.

Manuel, además de estar preocupado por el tema cambiario, tiene dudas sobre si podrá acceder o no al financiamiento bancario en estos tiempos de crisis y, de igual forma, bajo cuáles condiciones en cuanto a tasas de interés y si sería buena idea fijar la tasa por más tiempo o procurar una tasa más baja, pero variable.

Principios fundamentales

Evidentemente, la respuesta para las inquietudes que tienen Melissa, Elizabeth y Manuel es, en mi opinión, la misma: ¡Depende! La realidad de cada uno de ellos es distinta, en cuanto a su perfil financiero actual y futuro y el rol e importancia que tiene la adquisición de la vivienda en tiempos de Covid-19.

Como en muchos otros aspectos de las finanzas personales, no hay una receta universal. Son muchas zonas grises, será necesario el discernimiento para tomar la decisión más acertada. No obstante, creo que podemos partir de siete principios para esbozar una respuesta que ayude a los tres.

La incertidumbre

En general, por los niveles de incertidumbre que ya estamos viviendo, no es prudente tomar decisiones de gran magnitud o que comprometan nuestra liquidez, ingresos o capacidad de endeudamiento en estos momentos.

Tan sencillo como eso. Bajo este principio, la recomendación será que cualquier decisión que implique una cifra superior a tres sueldos de la persona sea analizada con mucho detenimiento. Idealmente, se podría posponer la decisión por lo menos durante los próximos 60 o 90 días, dilatarla.

No sabemos cuándo o cómo terminará el estado que ahora vivimos. Y aún si terminara ahora, no sabemos si retornará a mortificarnos más adelante, en caso de que repunte la famosa curva de infectados. Por esta simple razón, si la decisión se puede barajar, que se baraje.

La liquidez actual

“No debes comprar acciones a menos que tengas la expectativa, en mi opinión, de mantenerlas por un tiempo muy extendido y estés preparado, financiera y psicológicamente, para sostenerlo.” Warren Buffet. Reunión anual del fondo Berkshire Hathaway (2020)

¿Con cuántos recursos líquidos contamos? ¿A cuántos meses de los gastos fijos del hogar equivalen ese “clavito”? ¿Qué tanto durará al integrar el compromiso de pagar una cuota de préstamo mensual? ¿Existe un fondo aparte para facilitar la mudanza y los ajustes iniciales que toda propiedad nueva requiere?

El principio es que de nada sirve vivir en una jaula de oro, o de ladrillo en este caso, si la persona que reside en ella no tiene algún nivel de seguridad para cubrir sus gastos fijos ordinarios, para lo cual necesitará tanto de un bolsón de liquidez como de una muy buena, segura y estable fuente de generación de ingresos.

¿Ingresos buenos, seguros y estables?

No estoy seguro que existen muchos empleos, sin importar el sector de que se trate, en la actualidad, que cumplan con las condiciones de ser buenos, seguros y estables. Ahora mismo todo está en el aire, por definirse o en proceso de cambio total e incierto.

El desempleo ya alcanzó niveles récord en los Estados Unidos (solo superado por la Gran Depresión del 1929) y pasará aquí en los próximos meses. Frente a esta lamentable situación, de duración indefinida, no creo que sea prudente dar como algo “seguro” el empleo que nosotros o nuestras parejas tenemos en la actualidad.

¿Cuánto lo quieres?

Mejor dicho: ¿cuánto te has preparado para la decisión que estás asumiendo? Si ya tienes tiempo en el proyecto, que quizás adquiriste cuando todavía estaba “en plano” y pudiste aprovechar el tiempo para planificarte para los compromisos que asumirás.

Ahora bien, si lo tuyo es algo especulativo, repentistas, queriendo aprovechar “el timing” del mercado porque entiendes que este es el mejor momento para conseguir mejores oportunidades, te invito a que seas algo más humilde en cuanto a la seguridad que tienes de asumir riesgos mientras el resto del mundo se está derritiendo.

Dime de la propiedad

No es lo mismo un proyecto que está a pocos meses de culminar la construcción para fines de ser entregado que uno cuyo primer picazo fue pocas semanas antes del estado de emergencia. El primero implica niveles de riesgos más bajos que el segundo, que todavía habría que ver si será capaz de reunir a otros inversionistas como tú para que puedan justificar la continuación de la obra.

Debes saber que si el plan original era que el proyecto te lo entregarían en doce meses, más bien podría ser en quince o más, porque si antes había variables no controladas, esos factores se han elevado con la situación actual.

En adición, un proyecto gestionado por un constructor experimentado, idealmente bajo la estructura de un fideicomiso gestionado por una fiduciaria independiente, presenta bondades para el inversionista muy superiores a las que ofrece un constructor independiente que está levantando su primer edificio, por ejemplo.

Tu perfil de riesgo

El apetito de riesgo que Melissa, Elizabeth o Manuel tienen variará. No es el mismo, a pesar de que tengan la misma edad o perfil socioeconómico. Quizás Manuel no sufrirá de ansiedad por tener que pagar US$50,000 a una tasa de cambio de RD$55 por dólar versus una conversión a RD$60 por dólar; pero Melissa y Elizabeth, sí. Por tanto, si el riesgo no es aceptable para ellas, no tienen por qué asumirlo, sobre todo en estos momentos en que, si existe algo seguro, es la inseguridad, la incertidumbre.

Si tienes la alternativa de fijar, ahora, el costo de tu financiamiento, ¿de verdad vas a inventar con una tasa variable? ¿Por qué agregarle otro factor de riesgo? Algunos se atreverán, otros, como yo, lo pensarán dos veces. Clic para tuitear

En cualquier caso, hay formas de mitigar ese riesgo cambiario. Por ejemplo, si el promotor esté dispuesto a fijar el precio definitivo en RD$, a una tasa de cambio más elevada que la actual, pero que le brinde suficiente tranquilidad a Melissa y Elizabeth.

Quizás ellas tienen otros activos, actualmente en RD$, que puedan convertir a US$ en estos momentos, de tal forma que estarían “calzando” el riesgo en dólares que asumen en su pasivo, con activos algo proporcionales en magnitud en esa moneda.

Lo mismo ocurre con la tasa de interés. Si tienes la alternativa de fijar, ahora, el costo de tu financiamiento, ¿de verdad vas a inventar con una variable? ¿Por qué agregar otro factor de riesgo en tu vida? Algunos se atreverán, otros, como yo, lo pensarán dos veces.

Mente fría

Volvamos a Melissa, Elizabeth y Manuel. Con la mente fría, tomando en consideración estos apuntes, ¿cómo le respondería? Reitero, con un pensamiento detenido, reflexivo y consultando ampliamente. No dejándose llevar por compromisos del pasado, presiones del momento (“¡es de oportunidad que lo podrás adquirir!”) o sueños de un futuro tan incierto. Piensa en frío. ¡Mucha suerte!

Alejandro Fernández W.

Alejandro Fernández W.

Analista financiero, con más de 25 años de experiencia trabajando con el sector bancario dominicano.



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