Feller Rate subió a “Afa” la calificación de las cuotas de fondo cerrado inmobiliario Excel I

Feller Rate subió a “Afa” la calificación de las cuotas de fondo cerrado inmobiliario Excel I

Feller Rate subió a “Afa” la calificación de las cuotas de Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Excel I.

Este fondo invierte sus recursos en inmuebles no habitacionales que generen ingresos periódicos a corto plazo y/o ganancias de capital a largo plazo.

Feller Rate explicó que el alza en la calificación asignada a “Afa” se sustenta en una cartera ya estable y adecuada a sus límites reglamentarios, con una alta generación de flujos, proveniente de los arriendos de los inmuebles y una adecuada diversificación de activos.

Además, considera la gestión de su administradora, con un buen nivel de estructuras y políticas para la gestión de fondos, que posee completos y detallados manuales de políticas y procedimientos para un correcto manejo de recursos de terceros.

En contrapartida, incorpora la exposición al riesgo inmobiliario -sensible a los ciclos económicos- y una industria de fondos en vías de consolidación.

El Fondo es manejado por Excel Sociedad Administradora de Fondos De Inversión S.A. (Excel Fondos), primera administradora acreditada en el país, calificada en “Aaf” por Feller Rate. Sus socios fundadores son profesionales experimentados y poseen un amplio conocimiento del mercado de República Dominicana.

En marzo de 2016, el FIC Inmobiliario Excel I inició su programa de emisión, colocando a la fecha un total de 500.000 cuotas y un patrimonio neto de US$54,3 millones, alcanzando cerca de un 33% de lo manejado en fondos cerrados de similar orientación en el mercado dominicano.

La evaluación considera la exposición al riesgo inmobiliario, sensible a los ciclos económicos. Clic para tuitear

Su cartera está formada por un piso del Edificio Corporativo 20/10, un importante inmueble en la Avenida John F. Kennedy, 16 locales del centro comercial Sambil, dos inmuebles en la Avenida Roberto Pastoriza, el piso 23 de la Torre Citi en Acrópolis Center y parte del piso 23 de la torre de oficinas del Condominio Blue Mall. El principal inquilino concentra cerca del 25% de los ingresos del Fondo. Sus contratos de alquiler son de largo plazo, con un plazo remanente promedio cercano a los 3,6 años.

Luego de estas operaciones, el 97% de los activos quedó invertido en activos inmobiliarios, mientras que el porcentaje restante correspondía a certificados financieros (1,7%), y otros activos (1,2%), que corresponden a caja, arrendamientos por cobrar y comisiones por colocación pendiente de amortización.

Al cierre de junio de 2019, la diversificación de ingresos es adecuada, los 3 mayores inquilinos representaban cerca de un 60% de los ingresos por arrendamiento.

Del punto de vista geográfico también la diversificación es adecuada, con todos sus activos ubicados en distintas zonas de la parte central de la ciudad de Santo Domingo.

El Fondo cuenta con una alta liquidez proveniente de los arriendos de los bienes raíces. Los flujos periódicos otorgados por los arriendos permiten pagos de dividendos trimestrales a sus aportantes.

Al cierre de junio de 2019, el Fondo no presentó endeudamiento financiero. Sus pasivos alcanzaron un 6,4% del patrimonio, que correspondían a alquileres recibidos por adelantado y otras cuentas por pagar. El reglamento interno del Fondo limita su endeudamiento máximo a un 30% del patrimonio neto.

Entre junio de 2016 y junio de 2019, el Fondo alcanzó una rentabilidad acumulada de 19,3%, que se traduce en una rentabilidad anualizada de 5,9%. la rentabilidad acumulada desde el inicio es de un 22,8%.

El Fondo tiene término establecido para marzo de 2026, tiempo apropiado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios parte de su cartera, incorporar nuevos contratos y preparar de manera correcta su liquidación. No obstante, según la normativa actual es posible incrementar el plazo de los fondos, por lo que según determine la Asamblea de Aportantes este plazo pudiera ser modificado.


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